北京盈科（上海）律师事务所  张燕民

　　摘要：房地产开发投资日渐呈现火热趋势。然而，如果不能够合理的控制房地产投资成本，那么其开发中也存在着极大风险。本文首先分析了设计阶段在开发房地产中的重要地位和作用，其后又深入探讨了房地产企业在设计阶段如何进行投资控制。

　　关键词：设计阶段;房地产;投资控制

　　引言：近些年来，随着房地产事业的方兴未艾，房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。一般的房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。但却忽视了设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制也越来越受到重视关注，具体分析如下：

　　1、设计阶段是建设投资控制的关键

　　建设投资控制是一个从市场定位到实施的建设全过程的控制，同时，又是一个动态的控制。从建设投资控制的特点、内容和效果不难看出：设计阶段的工作是非常关键的。从市场分析定位已开始进入设计阶段，通过概念方案设计可以初步量化项目产品的定位。根据市场对项目产品的概念要求，设计的建筑方案就要初步具体地反映出产品所具备的功能、标准以及所采用的材料设备专业配置和结构形式等因素，因此确定了项目市场产品定位后，具备一定的标准、功能等性能要求的项目产品是由设计来初步量化反映的。在实际项目操作中，也只有通过设计阶段，才可以在实施中以图纸的形式具体化落实相关项目的产品定位方案。这一阶段是项目产品实现具体量化的关键。设计阶段投资控制既是必要的又是行之有效的，在此阶段的投资控制能起到事半功倍的效果。要有效地做好房地产开发项目的建设投资控制，降低开发建设造价投入，就要坚决地把控制工作重点转到前期设计阶段这个关键阶段上来，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。

　　2、优化设计方案，有效控制工程投资

　　由上述我们可以看出，搞好工程设计阶段的投资控制是有效控制工程成本的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。因此，建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，利用各种指标对小区总平面图设计进行分析比较，设计方案不仅对工程成本产生重大影响，而且对施工及竣工后经营都有重大影响。在选择方案尤其是工艺技术方案时，应从我国的实际出发，以提高投资效益为前提，积极而稳妥地采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺。一般来说，先进的技术方案劳动生产率高、产品质量好，但是所需的投资较大，因此，要认真进行经济分析，根据我国国情和企业的经济实力，确定先进适用、经济合理、切实可行的工艺技术方案。本文提出用价值工程法选择设计方案。

　　价值工程法，又称价值分析，是一门技术与经济相结合的现代化管理科学。在设计或施工阶段都可运用。它通过对产品的功能分析，研究如何以最低的成本去实现产品的必要功能。价值工程扩大了投资控制的工作范围，从控制项目的寿命周期费用出发，研究工程设计的技术经济的合理性，探索有无改进的可能性。具体地说，就是应用价值工程，分析功能与成本的关系，以提高项目的价值系数;同时，通过价值分析来发现并消除工程设计中的不必要功能，达到降低成本、降低投资的目的。关于价值工程，比较简单的定义应该是：价值工程是以功能分析为核心，使产品或作业达到适当的价值，即用最低的成本来实现其必要功能的一项有组织的活动。根据以上定义，可以把价值工程的基本原理归纳为以下三个方面：

　　2.1价值、功能和成本的关系

　　价值工程的目的是力图以最低的成本使产品或作业具有适当的价值，亦即实现其应该具备的必要功能。因此，价值、功能和成本三者之间的关系应该是：价值=功能(或效用)/成本(或生产费用)，用数学公式可表示为：v=F/C

　　2.2价值工程的核心

　　价值工程的核心是对产品或作业进行功能分析.这就是：在项目设计时，要在对产品或作业进行结构分析的同时，还要对产品或作业的功能进行分析，从而确定必要功能和实现必要功能的最低成本方案。

　　2.3价值工程工作程序

　　价值工程工作程序可分以下四个阶段实施：首先是准备阶段，其主要包含对象选择、组织价值工程小组、制订工作计划三个过程。其次是分析阶段，也包括收集资料、功能分析、功能评价三个方面。再次是方案创新和评价阶段，即根据改进方案的评价，从中优选最佳方案。最后是实验与验收阶段，即实施新方案，并对新方案的实施进行跟踪检查，并进行成果验收和总结。

　　3、优化设计中要对工程项目实行限额设计

　　控制工程项目投资，在设计过程中采用限额设计。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。但如果限额设计的目标值缺乏合理性，单纯的考虑节约投资，不实事求是，不尊重科学，那么，这个“额”就要被突破。例如在实际名门项目操作中，企业在对三层的框架连排建筑建设造价投入前期估算时简单地限定投资额为1100元/平方米(粗装修)，其中：土建限额1000元/平方米，水、电、煤气合计限额100元/平方米，而经造价咨询部门随后作出的施工图预算额为1390元/平方米(粗装修，含土建、水、电、煤气)，最后经实践也证明实际投资额也超出了估算。这就说明开发企业不可以简单粗略地制定限额设计目标，而要参照有关经验值，仔细查阅资料和有关价格信息，充分评估项目的技术经济要求，才能其科学、合理、可行、充分、准确地确定限额目标。具体的分析方法是：

　　第一步要将这个限额设计目标按项目有关的市场内容进行分析，看其产品功能、标准配置等性能是否合理，是否与产品定位要求相符;若第一步分析的答案合理，第二步则应按各分部分项工程相关技术内容落实进行分解分析，特别要充分分析建筑、结构各部分的设计合理性，其次是分析建筑设计与结构设计的关系、建筑结构设计与专业设计的关系以及专业设计等配置是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，再根据历史数据和市场参考的经济指标和有关价格信息进行费用测算，确定相应阶段的限额值，同时，在整个设计程序过程中要严格按照限额设计目标控制;若按设计程序每一步的分解分析(不论哪一步)没有得到满意的答案，则说明该限额设计实施不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤反复进行分解分析，直到得到满意的答案为止。限额设计不是简单地节约投资，而是提高设计质量的重要内容，是尊重科学、精心设计的体现，是技术与经济的合理结合，是一个综合的设计控制方法。

　　4加强设计概算工作审查，提高概算编制人员水平

　　开发企业在设计阶段实际工作中常常忽视控制管理设计概算这一环节：造成初步(扩初)设计概算不准，影响施工图设计质量和预算制定，造成施工图设计的大量变更，影响设计时间、效果和项目的开工实施。要提高概算的质量，首先，当前要提高初步(扩初)设计质量，开发企业对该阶段设计要明确合理、完善的任务要求，使设计图纸内容符合设计质量和深度的要求。同时，因为在初步(扩初)设计阶段，设计不可能太详尽，所以设计单位必须加强设计人员与概算编制人员的沟通和联系，明确有关设计方案图纸上技术要求和不清楚的地方，编制好概算。其次，就是要提高概算编制人员的水平，加强责任心，多深入实际，多了解设计内容和技术与经济的关系。

　　结语：由上所述，设计单位应加强设计方案优化，重视设计的动态管理，将设计控制工作在施工中加以落实，最终根据确定的建设投资控制目标，通过科学的限额设计手段和要求去控制每一个开发建设项目的设计实施。只有当房地产开发企业真正把房地产建设投资控制管理的首要关键工作落实在设计阶段时，才能收到投资省、进度快、质量好的控制成效。

　　参考文献：

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